전세보증금 맡기면 월 100만원, 안심신탁 계산해보니...(FT.집주인이 망설이는 이유)

전세를 놓고 있는 집주인이라면, 세입자 보증금 반환 걱정 없이 매달 안정적인 수익을 받을 수 있다는 이번 정부 발표가 솔깃하게 들릴 수 있습니다. 다만 실제로 얼마를 받게 되는지, 그리고 보증금을 통째로 맡기는 게 정말 나에게 유리한 선택인지는 구체적인 숫자로 따져봐야 판단이 섭니다. 국토교통부가 내놓은 전월세 안심신탁사업을 실제 계산과 함께 정리해보겠습니다.

전세보증금을 맡기면 집주인은 얼마를 받게 될까

정부는 세입자의 전세보증금을 별도 기구가 관리하고, 그 운용수익을 집주인에게 월세처럼 지급하는 전월세 안심신탁사업을 추진합니다. 세입자는 보증금을 집주인에게 직접 주지 않고 안정화기구에 예탁하고, 기구는 계약기간 동안 이 돈을 운용한 뒤 계약이 끝나면 세입자에게 돌려줍니다. 예치된 전세금은 펀드로 조성돼 주택도시보증공사가 보증하는 주택사업 등에 투자되고, 여기서 나온 수익이 매달 집주인에게 지급됩니다.

정부가 제시한 예상 운용수익률은 연 4에서 5퍼센트 수준입니다. 이걸 실제 금액으로 환산해보면 감이 더 뚜렷해집니다. 전세보증금이 3억원이라면 연 4퍼센트일 때 연간 1200만원, 월로는 100만원을 받게 됩니다. 연 5퍼센트라면 연간 1500만원, 월 125만원입니다. 국토부는 이 수익률이 PF보증 대출 등에 투자해 확정적으로 발생하는 부분이라며, 최근 서울 지역 전월세 전환율과 비교해도 4에서 5퍼센트면 시장 수익과 거의 비슷한 수준이라고 설명했습니다.

보증금 3억원을 맡길 경우 예상 월 수령액

연 4퍼센트 적용 시 월 약 100만원

연 5퍼센트 적용 시 월 약 125만원

집주인이 망설이는 진짜 이유

수익률만 보면 나쁘지 않아 보이지만, 실제 참여의향 조사 결과는 20퍼센트에 그쳤습니다. 국토부가 임대인을 대상으로 수요조사를 진행한 결과, 다섯 명 중 한 명 정도만 참여 의향을 보인 셈입니다. 이렇게 참여율이 낮은 이유는 보증금 활용 방식에 있습니다. 일반적으로 집주인은 전세보증금을 새 주택을 매입하거나 기존 세입자의 보증금을 돌려주는 데 활용하는데, 안심신탁은 보증금 전액을 별도 기구에 맡기는 구조라 이런 자금 활용이 불가능해집니다.

권대중 한성대 경제부동산학과 석좌교수는 전세보증금을 신탁에 맡길 정도의 집주인은 이미 자기자본으로 주택을 살 수 있는 사람일 텐데, 그런 사람이 굳이 참여할 유인이 얼마나 있겠느냐고 지적했습니다. 그러면서 보증금 전액이 아니라 일부만 맡기고 나머지는 집주인이 활용할 수 있게 하는 방식이 더 현실적이라고 말했습니다.

구분	기존 전세	안심신탁
보증금 활용	집주인이 자유롭게 운용	전액 별도 기구에 예탁, 활용 불가
수익 방식	전세는 시세차익, 월세는 임대료	운용수익을 매달 월세처럼 지급
반환보증	별도 가입 필요	별도 가입 불필요

운용 리스크는 누가 떠안나

또 다른 변수는 신탁사가 안정적으로 수익을 낼 수 있느냐입니다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 집주인에게 지급할 월 임대료를 고정해두면 운용 주체는 그 이상의 수익을 계속 만들어내야 한다고 지적했습니다. 안전한 투자처만으로 필요한 수익률을 못 맞추면 더 위험한 곳에 투자해야 하는 상황이 생길 수 있고, 운용 결과가 나쁘면 신탁사가 손실을 떠안는 구조라는 설명입니다. 다시 말해 정부가 제시한 4에서 5퍼센트가 항상 보장된다고 단정하기보다는, 시장 상황에 따라 변동될 수 있는 수치로 봐야 합니다.

일정	내용
9월	집주인 모집 공고
10~12월	심사 및 약정
연말부터	입주 추진, LH 매입임대주택 수도권 500호 시범 공급

이번 방안에는 서울 등 규제지역 주택을 보유한 집주인이 지방으로 이주할 경우 주택연금 실거주 조건을 면제해, 안심신탁 수익과 주택연금을 함께 받을 수 있게 하는 방안도 담겼습니다. 국토부는 이 사업이 전세시장 안정뿐 아니라 갭투자를 줄이는 효과도 일부 있을 것으로 기대하고 있습니다. 다만 참여율과 운용수익 확보라는 두 가지 변수가 실제로 얼마나 풀리느냐에 따라 사업의 성패가 갈릴 것으로 보입니다.

궁금증풀이

안심신탁에 참여하면 전세보증금을 정말 못 쓰나요.
계약기간 동안은 보증금 전액이 안정화기구에 예탁되기 때문에 집주인이 그 돈을 주택 매입 등에 활용할 수 없습니다. 이 점이 참여율이 낮은 주된 이유로 꼽힙니다.

수익률 4에서 5퍼센트는 확정된 건가요.
국토부는 PF보증 대출 투자로 확정적으로 발생하는 수익이라고 설명했지만, 전문가들은 운용 결과에 따라 신탁사가 손실을 떠안을 수 있는 구조라는 점을 변수로 지적하고 있습니다.

세입자 입장에서 기존 전세와 뭐가 다른가요.
보증금을 집주인에게 직접 주지 않고 공적 기구에 예탁한다는 점이 가장 큰 차이입니다. 전세사기처럼 보증금을 돌려받지 못할 위험을 줄일 수 있다는 게 정부의 설명입니다.

갭투자와 무슨 관계가 있나요.
국토부는 보증금이 공적 기구를 통해 관리되면 무리하게 전세를 끼고 주택을 사는 갭투자 유인이 간접적으로 줄어들 수 있다고 보고 있습니다.

신청은 언제, 어떻게 하나요.
오는 9월 집주인 모집 공고가 나올 예정이며, 10월부터 12월까지 심사와 약정 절차를 거쳐 연말부터 입주가 추진됩니다.

만약 신탁사가 손실을 보면 집주인 수익은 어떻게 되나요.
현재까지 공개된 내용으로는 손실 발생 시 구체적인 처리 방식이 명확히 제시되지 않았습니다. 전문가들은 이 부분이 사업의 지속 가능성을 좌우할 변수라고 보고 있습니다.

서울 규제지역 집주인이 지방 이주하면 어떤 혜택이 있나요.
규제지역 주택을 보유한 집주인이 지방으로 이주할 경우 주택연금 실거주 조건이 면제돼, 안심신탁 수익과 주택연금을 동시에 받을 수 있는 방안이 검토되고 있습니다.

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