근생빌라 이행강제금 폭탄 200억 돌파, 퇴로 없는 무한 굴레 탈출법(ft.근생빌라 확인방법)

 부동산 시장에서 가장 가슴 아픈 키워드 중 하나는 바로 근생빌라입니다. 겉보기에는 번듯한 신축 빌라 같지만 법적으로는 상가인 이 건물이 누군가에게는 전 재산을 건 보금자리였다는 사실이 드러나고 있습니다. 2020년부터 올해 10월까지 적발된 불법 근생빌라가 무려 5,968건에 달하고 부과된 이행강제금만 240억 원에 육박한다는 통계는 단순한 숫자가 아닙니다. 수천 가구가 매년 수백에서 수천만 원의 벌금을 내며 하루하루를 불안 속에 보내고 있다는 방증입니다. 내 집 마련의 꿈이 어떻게 무한 벌금의 굴레로 변했는지 그리고 현재 논의되는 양성화의 실체는 무엇인지 면밀히 짚어보겠습니다.

상가인데 주택으로 둔갑한 근생빌라의 위험한 정체

근생빌라는 근린생활시설을 주거용으로 불법 개조한 건물을 의미합니다. 건축주들이 왜 이런 위험한 선택을 할까요. 답은 수익성입니다. 일반 다세대 주택은 가구당 주차장 확보 기준이 까다롭고 층수 제한도 엄격합니다. 하지만 상가인 근린생활시설로 허가를 받으면 주차장 기준이 훨씬 완화되고 건물도 더 높게 올릴 수 있습니다. 건축주는 이 점을 악용해 상가로 허가받은 층에 싱크대와 보일러를 몰래 설치한 뒤 주택인 것처럼 속여 분양합니다. 분양 가격은 주변 주택보다 저렴하니 서민들은 혹할 수밖에 없습니다. 하지만 그 뒤에 숨겨진 진실은 이행강제금이라는 무서운 족쇄입니다.

억울하게 떠안은 벌금 폭탄 피해자들의 절규

서울 서초구 방배동의 사례처럼 전 주인이 내던 이행강제금을 모르고 매수한 뒤 뒤늦게 고지서를 받는 경우가 허다합니다. 공인중개사가 제대로 고지하지 않거나 건축주가 불법 사실을 숨기면 일반인은 이를 파악하기 매우 어렵습니다. 이행강제금은 한 번으로 끝나지 않습니다. 원상복구를 할 때까지 매년 부과되며 공시지가 상승에 따라 벌금 액수도 점점 커지는 구조입니다. 600만 원으로 시작한 벌금이 어느새 1,000만 원을 넘어서는 것은 순식간입니다. 원상복구를 하려 해도 싱크대를 뜯어내고 바닥 난방을 제거하는 데 수억 원이 들 뿐만 아니라 공사 후에는 그곳에 거주할 수도 없으니 피해자들은 그야말로 사면초가에 빠지게 됩니다.

국회 특별법 논의와 정부의 팽팽한 입장 차이

다행히 정치권에서도 이 문제의 심각성을 인지하고 대책 마련에 나섰습니다. 최근 문진석 의원실을 중심으로 전용면적 85제곱미터 이하 소규모 근생빌라를 한시적으로 합법화해주는 특정건축물 정리 특별조치법이 논의되고 있습니다. 핵심은 현재 소유주가 아닌 최초 건축주에게 책임을 묻고 서민들의 주거권은 보장해주자는 것입니다. 하지만 국토교통부의 입장은 신중합니다. 근생빌라를 무분별하게 양성화해주면 생활형 숙박시설이나 다른 불법 건축물 소유주들도 똑같은 요구를 할 것이라는 우려 때문입니다. 정부는 형평성과 법 질서 유지를 이유로 선별적인 구제안을 검토 중인 상황입니다.

내 집이 근생빌라인지 확인하는 방법과 예방책

이미 거주 중이거나 매수를 고민 중이라면 반드시 건축물대장을 확인해야 합니다. 등기부등본만으로는 층별 용도를 정확히 알기 어렵습니다. 정부24나 민원24를 통해 건축물대장을 발급받아 내가 살 집의 용도가 사무소나 소매점이 아닌 다세대 주택으로 명시되어 있는지 반드시 체크하십시오. 만약 이미 피해를 입었다면 혼자 고민하기보다 피해자 모임에 가입해 공동 대응하고 법률 전문가의 도움을 받아 건축주나 중개사를 상대로 손해배상을 청구할 수 있는지도 따져봐야 합니다. 퇴로 없는 폭탄 돌리기를 멈추기 위해서는 제도적 장치만큼이나 소비자들의 철저한 검증이 필요합니다.

서민 주거 안정을 위한 현실적 구제책의 필요성

근생빌라 피해자들의 상당수는 아파트 가격을 감당하기 어려운 취약 계층입니다. 불법인 줄 알면서도 들어간 이들도 있겠지만 대다수는 속아서 들어온 선의의 피해자들입니다. 이들에게 매년 수천만 원의 벌금을 내게 하는 것은 실효성 있는 처벌이라기보다 생존권을 위협하는 가혹한 행정일 수 있습니다. 건축주에 대한 처벌은 대폭 강화하되 실거주 중인 서민들에게는 안전 점검을 전제로 한 조건부 양성화나 이행강제금 감면 등 현실적인 퇴로를 열어줘야 합니다. 주거는 생존의 문제입니다. 더 이상 누군가의 눈물이 섞인 집이 폭탄이 되어 돌아오지 않도록 사회적 합의가 절실한 시점입니다.