강남보다 뜨거운 초소형 아파트 0.94% 반등의 숨은 의미(ft.서울 전세 가격 5년 내 최고치 기록 상승률 2배 뛴 배경)

서울 아파트 시장이 다시 한번 요동치고 있습니다. 최근 발표된 지표들을 보면 단순한 반등을 넘어 팬데믹 이후 가장 가파른 상승 곡선을 그리고 있다는 점이 눈에 띕니다. 유동성이 넘쳐나던 시기만큼이나 뜨거운 열기가 감지되는 지금, 우리가 주목해야 할 데이터는 무엇일까요.

실거래가 지수로 본 서울 아파트의 현재 위치

지난 한 해 동안 서울 아파트 실거래가는 13.5% 수준의 상승률을 기록했습니다. 이는 집값이 정점을 찍었던 2021년 이후 가장 큰 폭의 변화입니다. 2022년 말까지 이어졌던 긴 하락장을 뒤로하고 2023년부터 시작된 회복세가 연말에 이르러 더욱 뚜렷해진 모습입니다.

단순히 가격만 오른 것이 아니라 거래 지표 자체가 실제 시장 상황을 투명하게 반영하는 실거래가 기반이라는 점에서 의미가 큽니다. 특히 12월 한 달간의 움직임만 봐도 전월 대비 상승세가 멈추지 않고 이어졌습니다. 이는 일시적인 반등이 아니라 시장 전반에 매수 심리가 어느 정도 자리를 잡았음을 시사합니다.

생활권역별로 들여다보면 온도 차가 존재합니다. 도심권이 소폭 하락하며 숨 고르기에 들어간 반면, 강남이 포함된 동남권은 1.4%가 넘는 상승률을 보이며 전체 시장을 견인했습니다. 상급지로 불리는 지역들이 먼저 치고 나가면서 주변 지역의 가격을 함께 밀어 올리는 전형적인 상승기 패턴이 나타나고 있습니다.

초소형 아파트와 전세 시장의 동반 과열

흥미로운 점은 면적별 상승 폭입니다. 대형 평수보다는 오히려 40㎡ 이하의 초소형 아파트가 0.94% 상승하며 강세를 보였습니다. 이는 1인 가구 증가라는 인구 구조의 변화와 더불어 대출 규제와 고금리 상황에서 상대적으로 진입 장벽이 낮은 소형 주택으로 실수요가 몰린 결과로 풀이됩니다.

전세 시장의 상황은 더욱 엄중합니다. 서울 전세 가격은 연간 5.6% 오르며 최근 5년 사이 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 이전 연도와 비교하면 상승 속도가 두 배 이상 빨라진 셈입니다. 임대차 관련 규제와 실거주 의무 강화가 맞물리면서 시장에 나오는 전세 매물 자체가 줄어든 것이 가격 상승의 주된 원인이 되었습니다.

매매가가 오르는 상황에서 전셋값까지 받쳐주니 하방 경직성은 더욱 단단해지고 있습니다. 전세 공급 부족이 지속된다면 이는 다시 매매 수요로 전환될 가능성이 커 보입니다. 거주 비용 부담이 커진 세입자들이 차라리 매수를 고민하게 되는 지점이 바로 여기입니다.

토지거래허가 신청 폭증과 시장의 심리

올해 1월 들어 토지거래허가 신청 건수가 전월보다 33% 이상 급증한 6450건을 기록했다는 점도 놓쳐선 안 될 대목입니다. 허가 구역 내에서의 거래는 실거주 목적이 강함에도 불구하고 이렇게 신청이 몰렸다는 것은 대기 수요가 그만큼 두텁다는 증거입니다.

강남 3구와 용산구의 신청 가격 상승률은 서울 평균을 크게 웃도는 2.78%를 기록했습니다. 규제가 여전한 지역임에도 불구하고 자산 가치가 확실하다고 판단되는 곳에는 여전히 자금이 집중되고 있습니다. 다만 상승 폭 자체는 이전보다 다소 둔화되는 조짐도 보여 추격 매수에는 신중함이 필요해 보입니다.

시장은 분명히 활기를 띠고 있지만 지역별 양극화는 심화되는 양상입니다. 한강변과 주요 상급지는 신고가를 경신하는 반면 외곽 지역은 상대적으로 상승 에너지가 약합니다. 이제는 서울이라는 이름 하나만 보고 접근하기보다 세부 권역별 공급 상황과 규제 변수를 꼼꼼히 따져봐야 할 때입니다.

 종합해보면 서울 부동산 시장은 규제와 금리의 압박 속에서도 핵심 입지를 중심으로 강한 회복 탄력성을 증명하고 있습니다. 전세 시장의 공급 불안이 해소되지 않는 한 매매 시장으로의 수요 전이는 당분간 계속될 것으로 보입니다. 다만 급격한 상승 뒤에는 늘 조정의 가능성이 열려 있는 만큼 본인의 자금 여력과 거주 목적을 명확히 한 뒤 움직이는 지혜가 필요합니다.

*참고:본 글은 투자 조언이 아닌 참고용 정보 제공을 목적으로 하며, 최종 투자 판단은 투자자 본인의 책임입니다.끝까지 읽어주셔서 감사합니다.