서울 아파트 한 채를 정리하고 싶어도 세금 무서워서 못 판다는 이야기가 다시 현실로 다가왔습니다. 2022년부터 매년 이어져 온 다주택자 양도세 중과 유예가 올해 5월 9일을 끝으로 멈출 가능성이 매우 커졌기 때문입니다. 최근 발표된 정책 기조를 보면 다주택자를 향한 세제 혜택 연장 의사가 단호하게 거절된 상태입니다. 이제 시장의 관심은 5월 10일 이후 내야 할 세금이 정확히 얼마나 늘어나는지, 그리고 지금이라도 매물을 던지는 것이 유리한지로 쏠리고 있습니다.
중과세율 적용에 따른 양도세 구조의 변화
단순히 세금이 조금 오르는 수준이 아닙니다. 현재는 다주택자라 하더라도 조정대상지역 주택을 매도할 때 기본세율만 적용받고 있습니다. 하지만 5월 10일 이후 잔금을 치르는 시점부터는 상황이 완전히 바뀝니다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산되는 구조입니다. 여기에 오랫동안 집을 보유했을 때 세금을 깎아주던 장기보유특별공제 혜택까지 사라진다는 점이 치명적입니다.
예를 들어 서울에서 10년 넘게 보유한 아파트를 팔아 20억 원의 차익을 남겼다고 가정해 보겠습니다. 지금 팔면 7억 원 초반대의 세금을 내면 되지만, 중과가 부활한 뒤에는 2주택자는 약 13억 원, 3주택자는 15억 원이 넘는 세금을 내야 할 수도 있습니다. 차익의 절반 이상, 심하면 70% 이상을 세금으로 내야 하는 상황이라 매도자 입장에서는 수익성 판단 기준 자체가 흔들릴 수밖에 없습니다.
실질적인 매도 가능 기간과 토지거래허가구역의 변수
세금을 아끼기 위해 5월 9일까지 매도를 서두르려는 움직임이 있겠지만 현실적인 제약이 적지 않습니다. 현재 서울 내 조정대상지역 대부분은 토지거래허가구역으로 묶여 있는 경우가 많습니다. 이 구역에서 집을 팔려면 새로 들어올 주인이 2년간 실거주를 해야 하며, 기존 세입자가 3개월 내에 퇴거한다는 약정이 필요합니다.
양도세 기준일은 잔금 지급일이나 등기 접수일 중 빠른 날을 따릅니다. 지금 당장 매수자를 찾는다 해도 세입자와의 퇴거 협의와 대출 실행 기간을 고려하면 5월 초까지 잔금을 마무리하는 일정은 상당히 빠듯합니다. 단순히 가격을 낮춰서 파는 급매 차원을 넘어 행정적 절차를 마칠 수 있는 물리적 시간이 확보되느냐가 매도 성공의 핵심적인 조건이 될 것입니다.
1주택자에게도 번지는 비거주 규제 방식
이번 발표에서 눈여겨봐야 할 대목은 다주택자뿐만 아니라 비거주 1주택자에 대한 시각입니다. 본인은 전세를 살면서 다른 집을 사두는 이른바 비거주 1주택 보유에 대해서도 실거주 목적이 아닌 투자용으로 보는 시각이 뚜렷해졌습니다. 이에 따라 1주택자가 누려온 장기보유특별공제 혜택 중 거주하지 않고 보유만 했을 때 주어지는 공제율이 축소될 가능성이 제기되고 있습니다.
그동안 1주택자는 거주하지 않더라도 오래 보유하기만 하면 일정 부분 세금 감면을 받아왔습니다. 하지만 앞으로는 실제 살지 않는 집에 대해서는 혜택을 과감히 줄이겠다는 방향성이 보입니다. 1주택자라고 해서 안심할 것이 아니라, 본인이 소유한 주택에 실제 거주하고 있는지 여부가 향후 절세 전략의 가장 중요한 선택 기준이 될 것으로 보입니다.
시장 공급 절벽과 증여로의 선회 가능성
세금이 너무 높으면 사람들은 집을 파는 대신 다른 길을 찾게 됩니다. 과거 사례를 보면 양도세 부담이 커질 때 매물을 거둬들이고 자녀에게 증여하는 비중이 급격히 늘어났던 적이 있습니다. 매도해서 세금으로 내느니 차라리 증여세를 내고 자산의 소유권을 가족 내에서 유지하겠다는 판단입니다.
이런 현상이 심화되면 시장에 나올 매물이 잠기는 공급 절벽 현상이 나타날 수 있습니다. 전문가들은 이미 유예 기간 3년 동안 팔 사람들은 상당수 정리했을 것으로 보고 있습니다. 지금 남은 다주택자들은 세금을 감수하며 급하게 팔기보다는 버티기에 들어가거나 증여를 선택할 확률이 높습니다. 결국 5월 이후에는 시장에서 거래 가능한 매물 자체가 귀해지면서 가격 하락보다는 거래 단절로 이어질 구조가 형성되고 있습니다.
결과적으로 이번 조치는 시장에 매물을 쏟아내게 하려는 의도보다는 부동산을 통한 시세 차익 환수라는 원칙에 더 무게가 실려 있습니다. 매도를 고민 중인 다주택자라면 5월 9일까지 잔금을 마칠 수 있는 현실적인 스케줄을 점검해야 하며, 1주택자라 하더라도 거주 요건을 채우지 못했다면 개편될 공제 제도를 예의주시하며 자산 운용 방향을 설정해야 합니다.
*참고:본 글은 투자 조언이 아닌 참고용 정보 제공을 목적으로 하며, 최종 투자 판단은 투자자 본인의 책임입니다.끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
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