최근 경제 기사를 보면서 고개를 갸웃거린 적 있으신가요? 미국 연준의 금리 인하 기대감이 피어오르는데, 우리나라의 집값은 왜 다시 꿈틀거리는 걸까요? 이 질문의 답을 찾기 위해선 우리 눈에 잘 띄지 않는 하나의 거대한 숫자, 바로 광의통화(M2)의 움직임을 들여다봐야 합니다. 쉽게 말해서 M2는 시중에 풀린 돈, 즉 유동성의 총량을 나타내는 지표예요.

한국은행 발표에 따르면, 지난 7월 M2 증가율은 전년 동월 대비 7.1%를 기록했습니다. 이 수치는 2022년 9월 이후 최대 증가 폭인데요.  2023년 8월에 2.2%까지 떨어졌던 유동성 증가세가 1년 만에 다시 이렇게 가팔라졌다는 건 뭔가 심상치 않은 변화가 시작되었다는 뜻이기도 하죠.

유동성의괴물


유동성 확대의 진원지를 찾아서

금리 인하 기대가 부른 자금 이동

늘어난 유동성은 어디서 왔을까요? 7월 M2를 상품별로 살펴보니, 수익증권과 머니마켓펀드(MMF) 잔액이 크게 늘어 증가세를 주도했습니다. 여기서 우리는 독특한 현상을 발견할 수 있습니다. 금리 인하 가능성이 커지면서 만기가 긴 2년 이상의 금융상품으로는 돈이 덜 들어가고, 대신 만기가 짧고 비교적 현금화가 쉬운 쪽으로 자금이 몰린 거죠.

쉽게 말하면요, 많은 투자자가 지금은 확실한 투자처를 찾지 못한 채 '대기 모드'에 들어간 상황이에요. 불확실성 때문에 돈을 묶어두긴 싫고, 언젠가 좋은 투자 기회가 왔을 때 빠르게 움직일 준비를 하고 있는 현금성 자산이 늘어났다는 뜻입니다. 이것이 바로 우리가 경계해야 할 '보이지 않는 유동성 괴물'의 출현 배경입니다.

자산시장으로의 잠행: M2와 집값의 시차

왜 이 M2 증가가 무섭냐면요, 과거의 경험 때문이에요. 통상 자산 가격 상승률은 시차를 두고 M2 증가율을 따라가는 경향이 있습니다. 한국개발연구원(KDI)의 보고서에 따르면, 통화량이 1.0% 늘어날 때 주택가격은 1년에 걸쳐 약 0.9% 상승한다고 합니다.

코로나19 팬데믹 직후의 서울 아파트값 상승세가 이 논리를 명확하게 뒷받침해 줍니다. 2019년 7.0%, 2020년 9.3%, 2021년 11.7%로 M2 증가율이 치솟았던 시기에, 서울 아파트 매매가격 지수 상승률은 시차를 두고 2020년 3.0%, 2021년 8.0%로 가팔라졌거든요.

결국 지금의 M2 7.1% 증가는 미래의 주택 가격 상승 압력으로 작용할 가능성이 다분하다는 뜻입니다. 


한은의 딜레마: '현금 부자'와 부동산 과열

정책 효과의 제한성

현재 집값 상승세는 강남3구나 마용성을 넘어 노도강, 금관구 등 서울 외곽 지역까지 확산되는 양상입니다. 여기에 M2 증가세까지 더해지니 집값 상승에 불을 붙이는 꼴이 될 수밖에 없죠. 김효선 전문위원님 말씀처럼 통화량 증가세는 집값을 더욱 자극할 수 있습니다.

그런데요, 정부가 대출 규제를 아무리 강력하게 시행해도 그 효과가 제한적이라는 점이 한국은행의 가장 큰 고민입니다. 왜냐하면, 유동성 괴물을 움직이는 주체가 바로 '현금 부자'이기 때문이에요.

한은의 자료를 보면, 서울 주요 선호 지역의 주택 거래 중 금융기관 대출이나 임대보증금 없이 자기자금만으로 이뤄진 사례 비중이 상당히 높다고 해요. 즉, 대출이라는 통로를 막아도, 이미 현금을 가지고 있는 사람들은 정책 규제를 우회하여 시장에 진입하고 있다는 뜻입니다. 금리 정책이 부동산 시장에 미치는 영향력이 과거에 비해 약해질 수밖에 없는 구조인 거죠.

이창용 총재의 신중론: 중립금리보다 높게

이창용 한국은행 총재를 비롯한 금통위원들의 발언에서도 이런 깊은 고민이 묻어납니다. 이 총재님은 최근 "한국 부동산 시장을 감안하면 금융안정을 위해 기준금리는 중립금리보다 다소 높게 유지될 필요가 있다"고 언급하셨어요. 쉽게 말해, 부동산 시장의 과열을 막고 금융안정을 지키는 것이 지금은 물가 안정만큼이나 중요하다고 판단하고 계신 거죠.

황건일 금통위원님 역시 지금 당장 금리를 결정해야 한다면 금융안정에 초점을 둘 것이라고 밝히셨습니다. 금리 인하를 간절히 기다리는 금융 시장의 기대와 달리, 한은은 늘어나는 유동성 괴물과 과열되는 부동산 시장이라는 거대한 복병 앞에서 극도로 신중한 태도를 취할 수밖에 없는 상황입니다.


투자자는 무엇을 해야 하는가

기준금리가 연 2.5%로 유지되는 상황에서도 금융 시장 환경이 이미 완화적이라면 한은이 서둘러 금리를 더 내릴 이유가 없게 됩니다. 부동산 상승세가 지속된다면 금리 인하 시점은 11월로 밀릴 가능성이 높고, 심지어 내년에는 인하를 하지 않을 수도 있다는 전망까지 나옵니다.

독자 여러분, 지금의 상황은 단순한 금리 인하 '기대'만으로 투자 결정을 내릴 때가 아니라는 점을 분명히 깨달아야 합니다.

첫째, M2 증가가 만들어낸 잠재적 유동성이 어디로 흐를지 예의 주시해야 합니다. 늘어난 유동성이 주식 시장으로 먼저 갈지, 아니면 부동산 시장으로 꾸준히 잠행할지에 따라 투자 전략이 완전히 달라질 테니까요.

둘째, 한은의 정책 방향은 오로지 '금융 안정'에 무게를 두고 있다는 점을 인정해야 합니다. 유동성 괴물의 크기가 클수록, 한은의 금리 인하 속도는 더욱 느려질 수밖에 없습니다.

결론적으로, 지금은 무작정 금리 인하를 선반영하여 공격적으로 움직일 때가 아니라, 늘어난 유동성의 방향과 한은의 신중한 스탠스라는 두 축을 중심으로 탄탄한 관망과 실용적 통찰을 갖춰야 할 때입니다. 섣부른 판단보다는 정확한 경제 지표를 기반으로 다음 수를 준비하는 현명함이 필요합니다.

*참고:본 글은 투자 조언이 아닌 참고용 정보 제공을 목적으로 하며, 최종 투자 판단은 투자자 본인의 책임입니다.끝까지 읽어주셔서 감사합니다.